経験からお伝えできること

このページでは、市街化調整区域での開業が不安な方へ向けて、メディクロが経験からお伝えできることを記載いたします。

そのために次のような項目ごとに、情報をまとめました。

  • 開業用地の現状と対策
  • 土地の大きさと集患の関係について
  • 豊田市など車社会の地域特性について
  • 土地選び、ひいては建物にかける予算と集患の関係について

それでは順番にお伝えいたします。


開業用地の現状と対策


まずは開業用地の現状について、整理いたします。

人口が多い市街地で開業したい。
たとえば、人が集まる豊田市駅近くなどの繁華街で開業したい、といったご要望。
こういったご希望には、可能な限りお応えしたいところです。
しかし、現実的には市街地で十分な面積の物件は、非常に希少です。
また仮にあったとしても賃料が高く、ご希望の予算内におさめることは難しい状況です。

つまり、市街地での開業はとても難しい現状があります。


ビル内診療・市街地での開院のデメリット


たしかにビル内診療や、市街地での開院であれば人口は確保できます。
実際に人気のクリニックもあることでしょう。
しかし、おすすめできない点があります。

それはクリニックの維持費が多くかかる点です。

ただでさえテナント代、土地代の高い市街地ですが、開院のための費用も値上がり傾向にあります。
しかし名古屋と違い、市街地であっても車社会である点は変わりません。
そのため、市街地で駐車場を確保する必要があるのです。
さらに患者さんだけでなく、スタッフの駐車場を確保しなければなりません。
結果的に、クリニックのランニングコストを膨らませ、より多くの集患が必要になります。

つまり人口の多いエリアを優先すると、集患の予測が外れた場合のリスクが高くなるのです。
そういった理由で車社会では、人口ではなく「車の通り」を優先して土地選びをおすすめすることが多いです。


「車の通り」を優先して土地選びをする、とは


現実的なご提案として「車の通り」を、土地選びの指標とする考え方をお伝えします。

たとえば「生き残るコンビニ」は、車の通りを指標として土地選びをしているなと感じます。
駐車場の大型化が必須となったコンビニは、こんな場所に?というような場所でも出店し始めます。
その最大の理由は、繁華街から離れたエリアであっても、車の通りがあれば集客できるからです。

極端な例では、田んぼや畑の真ん中に建つコンビニがあります。
これらの例は考え無しに出店したのではなく、その方が合理的に集客できるからです。
このような不動産の状況を考えると、車で通るルート上であれば、場所そのものに人口が無くても経営が成り立つのです。

これはクリニックでも同様な部分があると、経験から感じています。
コンビニとクリニックでは違いが多くありますが、車社会で人が通いやすいという点においては同じだと思うのです。

そこで市街化調整区域が、検討の候補となります

  • 市街地の土地は極めて希少であり、価格も高額であること
  • 人口がなくても、車が通っていれば集患できる
  • ビル内診療・市街地での開院のデメリットがあること

このような流れで、市街化調整区域がクリニックの開業用地候補に挙がることがあります。
田んぼや畑ばかりがある「市街化調整区域」で開院することに、抵抗を持たれる人も多いかもしれません。

しかし、この市街化調整区域は開業用地として検討に値すると、メディクロでは考えています。
改めて、市街化調整区域のとは、次のような区域です。

都市計画を実施するにあたって、乱開発を阻止し環境を保全し、人口の枠を決めるため都市を2分割する必要があります。つまり、開発すべき場所(市街化区域)と開発しない場所(市街化調整区域)に区分します。市街化調整区域には一般の住宅等は建てられないことになっている。」
(建築用語大辞典より)

端的にいうと調整区域とは、繁華街から少し離れて田んぼや畑が広がっている場所です。
印象はあまり良くないかもしれませんが、次のようなメリットがあります。

市街化調整区域のメリット

  • 車の通りのある立地であれば集患できる
  • 土地の価格が安い(他のことに予算を回せる)
  • 周囲に建物がないので広い土地を買う事ができる
  • 田んぼや畑しかない場所なので、クリニックの建物が目立ちやすい

全てのケースで市街化調整区域が良いわけではありませんが、特に車の通りがある土地ならばクリニック向けとして検討しても良いかもしれません。

なぜメディクロが市街化調整区域をおすすめできるのか、これからご説明いたします。
まず、土地サイズについてお伝えいたします。


安定的な集患のために、必要な土地サイズとは


安定して集患できるクリニックのために、300坪から500坪の土地があると安心です。
※駐車場を含めて300〜500坪です。
メディクロの実績においても、平均して300〜500坪です。


300〜500坪が必要な理由


「300坪は少し大きすぎるな。」
そう思われる方が多いかもしれません。
確かに診療科目によっては、500坪もいらない場合もあるでしょう。

しかし、この大きさには理由があります。
車社会では、大きな駐車場が必要だからです。


車社会では、大きな駐車場が必要


豊田市を中心とした三河&みよし・日進エリアは、疑いようもない車社会です。
名古屋の繁華街で開業するのと、豊田市内で開業するのでは、この「車社会であること」が大きく影響してきます。


「入りやすい」とは「車で入りやすい」ということ


豊田市を中心とした車社会で「入りやすいクリニック」とは、雰囲気の良いクリニックではありません。
雰囲気が良いことに越したことはありませんが、それよりも「車で入りやすいこと」のほうが優先度が上です。
具体的には次の二点です。

  • 駐車場の入口が分かりやすい
  • ストレスなく停められる大きさの駐車場

車で入りやすいクリニックには、この条件が求められると考えています。
具体的に「ストレスなく停められる」ために「アメリカンタイプ」と呼ばれる駐車場がおすすめです。
アメリカンタイプは、駐車線をUの字にするラインになっています。
隣接駐車同士の共有スペースが確保出来るので停めやすく、患者さんに喜ばれます。


生き残っているコンビニから、土地選びを学ぶ


車社会で生き残っている身近なコンビニを、思い浮かべてみましょう。
駐車場を大きく確保している店舗の方が多いはずです。
郊外のコンビニでは、この20年で駐車場の大型化が進みました。
その理由は「駐車場が大きい方が、集客が安定するから」です。
結果的に、駐車場の少ないコンビニは淘汰され、今では大きな駐車場のコンビニが当たり前になりました。

経験から、この点はクリニックでも同様だと感じます。
実際にメディクロが購入しようとする土地の競合が、コンビニになることもよくあります。
(実感として、本当にコンビニは良い立地を知り尽くしているなと思います。)

クリニックの場合には診療科目によって、ある程度の距離をあけて開業するという暗黙のルールがあります。
しかし、昨今ではそのルールに安心はできないと感じます。

患者さんにとって「入りやすい」クリニックであることは、少々の距離を移動しても良いくらいの魅力だからです。
そのため必然的に、大型の駐車場を用意しようとすると300坪以上の土地面積が必要になります。

現実的に開業を考え始めるときは

少し話が逸れますが、実際にどのようにエリアを選ぶのか参考にしていただくため、開業したいエリアの選定についてもお伝えします。

現実的に開業を考え始めているのなら、開業したい地域を明確にしておくと良いでしょう。
ある程度エリアを絞られておいた方が、土地探しはスムーズになるからです。
豊田市の中でも、南部と北部では全く条件が変わってきますので、駅名や町名などでエリアを絞られておいた方が良いです。

豊田市を中心としたエリアにおいて「診療科目が同じクリニックとの適切距離」は、中学校の学区ですので、中学校で地区を絞るのもおすすめです。


手持ちの予算と、借り入れのバランスについて


土地選びは開院の大切な要素ですが、予算の面では他とのバランスをとることになります。
建物、人員確保、集患の対応・・・開業で予算をどう割り振るかは、悩ましい問題です。


初年度から安定して集患し、返済を計画通り済ませるために


メディクロでは、初年度から安定して集患できるよう、土地選びの情報提供をしています。
クリニックの集患は最初が肝心だからです。

「いつか人気クリニックになる」ということは、実はなかなかありません。
なぜなら人気クリニックになるかならないかの判断は、3年以内に答えが出てしまうからです。
多くの場合で、開院して3年目の患者数がその後も続く、と考えて妥当でしょう。

3年目の時点で来院数が芳しくなければ、その後突然人気クリニックになるということは、考えづらいです。
開院してからの3年はあっと言う間ですから、人気クリニックになるためにできることは開院前からやっておくべきと考えています。
立地はもちろん、特に建物には十分すぎる程気を配る必要があると感じます。
予算があまりないからといって、小さい土地で小さい建物で開院することをメディクロがおすすめしない理由はここにあります。


集患の安定と、建物について


小さい土地や建物は目立ちにくいため、まちの人たちに気が付かれにくく、新規の患者さんがやって来にくくなります。
少しずつリピートが増えるかもしれませんが、大きな建物で大々的にやっているクリニックの患者数には追い付かないでしょう。
結果的に、開院から数年後に「安定した集患ができない」クリニックになっている可能性があります。

大きな建物のクリニックを建設することは、予算の関係で抵抗を感じやすいと思います。
しかしながら、大きな建物を建てた方が人気のクリニックとして成功しやすいので、実は返済しやすい場合が多いです。
3年以内に結果が出てしまうことを肝に銘じ、できるだけのことはしていくべきだとメディクロは考えます。


建物そのものが広告だと思ってください


建物を目立たせるために、そこまで費用をかけられないというお考えも、間違いではありません。
しかし経験上、クリニックの見た目、つまり外観や内装は思っている以上に重要だと、後で気づくことが多くあると感じます。

たとえば開院したてのクリニックで患者さんに「なぜこの病院を選んだのか」とアンケートを取ると「建物を見て来た」という答えが多くあります。
そして、数か月すると、口コミなどで来院する患者さんが増えていきます。
クリニックの建物は一つの広告です。
そう認識した上で建築されるのが良いと思います。

「建物が目立つ」とは、目立つくらいでやっと認識してもらえる・・・という意味です。
悪目立ちしよう、派手にしよう、という意味ではありません。
クリニックを開業する当事者と、何も知らない患者さんには認識の差が大きくあります。
建物に限らず、看板や誘導サインなど、患者さんに向けた情報にはしっかり予算をかける必要があります。

土地はもちろん、集患に大きく影響する要因には、最初から予算をかけることが、結果的に安定した集患に繋がると考えています。


土地選びには複合的な要素があるからこそ


このように土地の選び方には、さまざまな要素があります。
メディクロでは複合的な要素を踏まえて、どのような土地が良いのかをご提案いたします。

一般的な不動産屋さんでは見落としがちな情報であっても、メディクロならサポートできるかもしれません。
建築の条件についても、集患に不利にならないよう交渉に努めております。

クリニック開院をご検討の際は、ぜひ一度ご相談ください。


対応エリア

豊田市を中心に、三河エリアに対応しています。

  • 豊田市
  • みよし市
  • 岡崎市
  • 日進市

宅地建物取引業者免許

免許証番号
愛知県知事 (1)第22727号